Новостройка или вторичка? Что лучше?

Все мечтают о собственных квадратных метрах жилья, кто-то долгокопил, кто-то решил взять ипотеку и вот настала дилемма — новостройка иливторичка, что выбрать? 

Новостройка или вторичка? Что лучше? 0

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ НОВОСТРОЙКИ

Начнем с терминов, что такое новостройка и какое жилье считается новостройкой? Если Вы видите, что дом вот-вот достроится или уже достроился, и в нем продаются квартиры, то такой, дом считают новостройкой. Существует другое понятие, если Вы ее покупаете по договору долевого участия, за наличные или еще как-то непосредственно у застройщика, то это первичное жилье. Если же Вы, покупаете жилье у физического лица после сдачи дома в эксплуатацию, то фактически это уже не новостройка. Это лишь информация, чтобы мы с Вами понимали о чем пойдет речь. А теперь поговорим подробнее.

Недостатки в новостройке:

Даже если вы купили квартиру с чистовой отделкой, то будьте готовы к тому что придется доделывать ремонт, исправлять некоторые «косяки» в течении пару лет.

На первых порах будут практически регулярно сверлить, долбить, шуметь соседи. Это особенно важно если продается жилой комплекс с квартирами в черновой отделке. Причем неважно через стену шум будет или соседний подъезд, страдать будут от этого все. Также к этому можно отнести причину из первого пункта. В течении первых лет дом будут «доводить до ума» — перепады или отключения водоснабжения, отопления, электричества. Стройка после сдачи дома продолжится со всеми последствиями – шум, пыль, грязь.

В идеале, при сдаче дома, застройщик обязан благоустроить территорию (благоустройство территории заложено в сметную стоимость строительства дома) – детские площадки, тротуары, асфальтированные дороги, парковки, парки. Но, как правило, у застройщиков либо денег не хватает, либо рядом строится очередной дом и они не торопятся заниматься благоустройством. Придется немого подождать, пока окончательно не будут созданы все условия для проживания.

Низкая стоимость квартир в новостройках связана еще с тем что отсутствует в полной мере инфраструктура. Речь сейчас не о тротуарах и дорогах возле дома, а наличии рядом школ, детсадов, больниц, торговых центров. Новые дома строят в основном на новых территориях, зачастую на окраинах города, в новых микрорайонах. Безусловно, рано или поздно построят, но пока как говориться «вы там держитесь, всего вам хорошего».

Само приобретение квартиры на стадии строительства считается выгодным, и чем раньше вы его покупаете(окончание возведения здания или на «стадии котлована») тем дешевле оно вам обойдется, но вместе с этим больше рисков. До сдачи в эксплуатацию все покупатели как на иголках, т.к. грубо говоря «платят за воздух», и всех мучает вопрос «Достроится ли в срок? Достроится ли вообще? Качественно ли строится?». До сдачи в эксплуатацию здания, зарегистрировать право собственности нельзя, а значит ни продать, ни заселиться невозможно, начинается волокита с документами, затягивание сроков, проверить качество строительства не всегда получается. Мы не утверждаем, что все застройщики плохие, мы лишь говорю что существуют риски, и эти риски нужно уметь просчитывать. Ведь до сих пор встречаются скандалы с обманутыми дольщиками.

Про ипотеку можно говорить много и долго. В рамках этой статьи расскажем, что не все банки кредитуют ту или иную новостройку, даже если собрались покупать, то не стоит забывать о третьем лице в этой сделке – это банк. При выборе квартиры следует спрашивать у застройщиков с какими банками они работают, у кого они аккредитованы (так как многие банки финансируют строительство домов и выдают соответственно ипотеку именно для этих домов). Лучше обратиться сначала в несколько банков, подать документы, чтоб посчитали на какую сумму Вам рассчитывать, на каких условиях и на какую новостройку они(т.е. банк) могут согласиться.

Достоинства новостройки

Допустим все хорошо: риски минимальны, обстановка благоприятная, то можно Вас поздравить. Покупая квартиру в новостройке, она будет расти в цене так что у вас на лице может невольно образовываться ехидная улыбка. А говоря конкретно, то на этапе «котлована» Вы покупаете квартиру по цене ниже рыночной примерно на 10-40%, существенная экономия не правда ли? Средний срок строительства скажем девятиэтажного монолитного здания со свободной планировкой в среднем около 1,5-2 года. Панельный дом строится быстрее чем монолитный, кирпичный медленнее. Поэтому сравнивая с тем, что вложить деньги в банк под проценты или вложить в недвижимость, то ответ очевиден. Ни один банк вам 20-30% годовых не предложит. Многие зарабатывают на этом (ну вот, рассказали секрет, как инвестировать деньги).

Новое жилье – это значит все новое, сантехника, проводка, трубы, окна, двери. Не будем о грустном, ведь застройщик застройщику рознь и надеемся Вам попадется хороший застройщик и хорошее жилье.

Еще на стадии строительства, если дом со свободной планировкой, то Вы можете договориться с застройщиком, чтобы Вам построили перегородки, поделили квартиру на комнаты так, как вам будет комфортно.

Надеюсь многие слышали про разные «новороты» в квартире, их называют по-разному системы контроля, система «умный дом», но суть не меняется и радует что внедряются такие технологии. Как правило, в квартирах уже на стадии сдачи в эксплуатацию есть всевозможные датчики противопожарной безопасности, сигнализации, возможность контролировать температуру отопления, расходы электричества, воды.

Раньше было все просто, однушка — 30 квадратов, двушка — 40-45 квадратов, и трешка — 65-70 с маленькими кухоньками, совмещенными санузлами, однотипными планировкам. Их называют хрущевки, брежневки, сталинки или серии такой-то. Сейчас ситуация иная. Квартиры в новостройках отличаются большими площадями. Квартиры имеют не только свободную планировку, но также могут иметь большие площади, разную конфигурацию.

Немаловажный дополнительный плюс новостройки, правда встречается не везде – это возможность арендовать, застолбить, купить парковочное место. Уже ни для кого не секрет что строят дома с подземной парковкой с возможностью купить там место, или надземной где все огорожено, все для своих. Даже часто видели как въезд во двор перекрыт шлагбаумом, не знаю законно это или нет. В случае ЧП как быть аварийным службам… В общем кто знает, пишите в комментариях.

Одним из самых главных плюсов — Вы первый владелец квартиры. Все эти проблемы, суды, долги с прошлыми хозяевами Вас не коснуться. Исключается возможность появления у Вас на пороге нежданных гостей, которые могут заявиться, что их незаконно выселили или лишили права собственности. И никто потребовать вернуть квартиру обратно не сможет.

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Недостатки вторички вытекают из достоинств первичного жилья. Рассмотрим подробнее.

Минусы вторичных квартир

Главный недостаток – это тяжело определить прошлое квартиры с юридической стороны: хитрым образом выписанные граждане, оспаривание сделок из-за наследства. Причем цепочка может быть через несколько владельцев, а забрать квартиру могут именно у вас, пойди докажи потом что законно купил. Также вторичная недвижимость часто становится объектом мошенничества. Вы можете возразить что и в новостройке мошенничество есть, не буду спорить, есть. Но на первичку внимание со стороны надзорных органов, банков и граждан выше, поэтому там попроще.

Вы не знаете в каком состоянии коммуникации (водоснабжение, водоотведение, электропроводка и т.д.) стены, лифт, крыша дома. Делался ли ремонт на который с горем и скандалом собираются ежемесячно деньги управляющими компаниями.

Продавцы вторичного жилья это зачастую физические лица, которые действуют по принципу — что хочу, то и делаю. Что касается новостройки, то для банка это актив, а для застройщика это всего лишь товар и никто не трясется, не молится за эти квадратные метры. Покупают продают, все по закону и все делают свою работу. Многим риелторам приходится воевать буквально на два фронта: с клиентом-собственником чтобы поставил адекватную цену и не задирал ее в полтора раза в надежде что попадется какой-нибудь профан и заниматься продажей. Далее долго приходится объяснять процесс продажи: куда идти, что подписывать, как все должно быть по закону, обязательно кого-то что-то не устраивает. В общем катастрофа. А если еще кто-то не понимает как все делать и тем более нет рядом знающего человека, то вообще беда… Это еще я не говорю про «всезнающих» родственников, близких, «суеверных» бабушек и прочих, которые так и хотят с важным видом поучаствовать во всем этом. Если неудачно все пойдет то скажут «Я же тебе говорил(а)…» и если дело выгорит — «Если бы не я…».

Этот недостаток вытекает из достоинств первичного жилья. Вторичное жилье по большей части все еще советских времен: маленькие кухни, маленькие площади, преимущественно квартиры были панельными, блочными. Строили быстро, много, компактно. Свободная планировка — была редкостью. Что поделаешь, времена были такие. Не было таких технологических новшеств, как сейчас в новых домах. Тем не менее, мы покупаем с Вами квадратные метры, а не пережиток советского времени, поэтому вторичное жилье в цене не уступает новостройке.

Что касается ремонта, то все зависит от того какую найдете. В любом случае большинство покупателей вторичного жилья, хоть и небольшой, но все же делают ремонт «под себя». Тут тоже без затрат на ремонт не обойтись. Дороже или дешевле чем новостройка – точно не скажу, вопрос остается открытым.

Иногда, когда узнаешь про прошлое квартиры, волосы на голове невольно начинают шевелиться, такое узнаешь что книги можно писать и триллеры снимать. Многих пугает мысль о том кто жил до них, что творилось в их доме. Во все эти суеверия, порчи и ауры мы не верим (наверное из-за того что не сталкивалисс с этим), но от этого никуда не деться. Здесь мы вам ничего посоветовать, к сожалению, не можем. Если есть подобные истории, то пишите в комментарии или на почту и мы обязательно опубликуем.

Частая проблема. Бывает иногда такое, что продавец уже нашел покупателя, но сам еще не определился или не нашел то, что планировал купить. Возникает так называемая «цепочка». В цепочке зачастую 2-3 объекта недвижимости, а то и больше. Представьте такую веселую картину: один тормозит, у другого горят сроки и нужно срочно заехать, у вас проблемы с документами, ипотекой или еще что-то. Плюс ко всему еще, если кто-то в этой цепочке продает одну квартиру и покупает две. А если еще не один собственник, а несколько на каждую недвижимость. Если еще есть дети, то это еще бонус к проблемам (отдел опеки, разрешения, уведомления). Тут банк всех торопит вдогонку. И все это надо делать в будние дни и в рабочее время. В общем веселье будет обеспечено. Мы бы не стали говорить что это минус, так как участвовать в этом или нет выбор в любом случае выбор за покупателем, да и если будут весь этот процесс контролировать опытные риелторы или активный человек с головой на плечах, то проблем никаких нет.

Плюсы вторички

Покупатель может сразу посмотреть состояние квартиры, увидеть что он покупает. Если все устраивает, можно сразу же въехать и жить. Бывает что, смотрят квартиру, на следующий день покупают и через пару дней уже живут, такие сделки называют «чистыми». Правда это не всегда так и я уже об этом писал выше.

По поводу шума. Даже если кто-то решил посверлить, то скорее всего это явление временное, не стоит сильно переживать.

Очень хороший плюс – у нас свобода выбора подходящего района, инфраструктуры при покупке вторичного жилья. Заранее можем позаботиться об удобствах, определить какое состояние дорог, стоянок, тротуаров. Какие магазины, школы находятся рядом. Да и здесь тоже нужно быть внимательным. Обязательно следует узнать собираются ли рядом строить, сносить старые дома или еще что-то.

Дом уже устоялся и проверен временем, никаких просадок, перекосов нет, а значит бояться нечего. Важным условием для покупателей является наличие свежего ремонта, планируя ограничиться лишь небольшим косметическим ремонтом.

Сейчас стало модно делать встроенную мебель и технику, которую невозможно просто демонтировать и вывезти. А значит и на это тоже стоит обращать внимание при выборе жилья. Даже иногда оставляют мягкую мебель. Этакий западный вариант переезда, что очень удобно.

С соседями во вторичном жилье проще, они уже живут. Разузнать кто из них кто не составит труда. Покупатель фактически имеет право выбора с какими соседями жить.

Диапазон цен на вторичное жилье имеет огромный разброс. Как уже говорилось, цена на новостройку фиксированная, которую устанавливает застройщик, в зависимости от ситуации на рынке, стадии строительства и торговаться с вами будут неохотно. Со вторичкой ситуация другая. У каждого собственника свои обстоятельства, с ними можно торговаться. Иногда бывают случаи, когда хозяин продает квартиру значительно дешевле рыночной (семейные обстоятельства, срочный переезд, проблемы). Да и банки более охотно кредитую вторичку нежели новостройку.

Решающий выбор

Как иногда говорится «почти любой вопрос, это вопрос денег». Вся эта огромная статья сводится к тому что, имея ограниченный бюджет нужно найти жилье с максимально выгодными для себя условиями.

Новостройки не всегда, но зачастую дешевле чем вторичка. Рассматривая как хорошее вложение денег или временное жилье и не важен район и инфраструктура, то конечно однозначно новостройка, при условии что будут учтены все риски.
Если же для семьи, для себя, с учетом, что нужен определенный район и определенные условия, то тут однозначного ответа нет, потому что очень много нюансов которые еще нужно учесть и также не стоит забывать что, если это ипотека, то не всегда то что устраивает вас, устроит и банк. В общем задача «новостройка или вторичка? Что лучше? Что выгоднее?» имеет неоднозначный ответ, и для каждого он будет свой.

Если есть свои истории, предложения, вопросы или Вы с чем-то не согласны, то не стесняйтесь, пишите в комментарии или на почту. Надеемся, что статья была полезной для Вас.

396
Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru